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只签了成交确认书,没签土地出让合同,发生争议咋打官司

案情简介

一、天瑞公司向河南高院提起民事诉讼称:2007年7月,天瑞公司在三门峡市地产交易中心挂牌竞得某国有土地使用权,三门峡地产交易中心向天瑞公司送达了成交确认书,但三门峡国土局未及时与天瑞公司签订书面国有土地使用权出让合同。陕县国土局于2013年将天瑞公司已竞得的上述土地重新挂牌出让,并为受让人办理了土地使用权证。故请求判令:解除天瑞公司与三门峡国土局、陕县国土局之间形成的事实上的国有土地使用权出让合同关系;三门峡国土局、陕县国土局赔偿因违约行为给天瑞公司造成的损失。

 

二、河南高院审理认为,天瑞公司并未与三门峡国土局或陕县国土局签订国有土地使用权出让合同,也未向陕县国土局、三门峡国土局缴纳土地出让金,故天瑞公司与陕县国土局、三门峡国土局之间不构成国有土地使用权出让合同关系。故裁定:驳回天瑞公司对三门峡国土局、陕县国土局的起诉。

 

三、天瑞公司不服河南高院裁定,上诉至最高法院。最高法院裁定驳回其上诉,维持原裁定。


败诉原因

首先,土地使用权出让合同为要式合同。天瑞公司并未与三门峡国土局或陕县国土局签订国有土地使用权出让合同,也未向三门峡国土局或陕县国土局缴纳土地出让金,因此天瑞公司与三门峡国土局或陕县国土局之间不构成国有土地使用权出让合同关系。

 

其次,天瑞公司与三门峡国土局的下级部门三门峡市房产交易管理中心签订了成交确认书,参照《最高人民法院行政审判庭关于拍卖出让国有建设用地使用权的土地行政主管部门与竞得人签署成交确认书行为的性质问题请示的答复》的规定,土地行政主管部门与竞得人签署成交确认书的行为,属于具体行政行为。天瑞公司不服,应当提起行政诉讼。

 

因此,最高法院驳回了天瑞公司提起的民事诉讼。


败诉教训、经验总结

前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉,提出如下建议:


一、当事人竞得土地部门通过挂牌、拍卖方式出让的土地使用权并签署成交确认书,但未签订土地使用权出让合同时发生争议的,应当提起行政诉讼。该情形下当事人提起民事诉讼的,法院会驳回起诉。

 

二、当事人竞得土地并签署成交确认书后要及时要求与土地管理部门签署土地出让合同,向土地管理部门支付土地出让金,办理土地权属证书,以确保实际获得土地使用权。

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