湖北百思得律师事务所 章卫华律师办案手记

第一部分 案情简介

    2011年8月10日，A与B签订房屋买卖合同，约定A将其所有的位于××市××区××路××小区××栋××室的房屋一套出售给B；房屋价款为人民币100万元；房屋价款支付方式：签订合同三天后支付房屋价款的10%即10万元；首付款30万元；余款由B办理银行贷款支付。A应在B支付首付款后办理房屋过户登记手续；A逾期办理过户手续，应按房屋价款的5%向B支付违约金；B逾期支付房屋价款，应按房屋价款5%向A支付违约金；任何一方违约，对方解除合同的，应向对方支付房屋价款20%的违约金。

    签约后，B向A支付房屋价款10万元，但一直不支付首付款30万元。其后，B要求A办理过户手续，并称若A不办理过户手续其将向法院提出诉讼要求A承担违约责任，A予以拒绝。

    为此，A及时向本律师咨询并委托本律师介入本案。

    2012年1月9日，B以A拒不办理房屋过户手续为由，向法院提出诉讼，请求法院判令A继续履行合同，并按房屋价款5%支付违约金。

    2012年1月19日，本律师代理A向法院提出反诉，要求判令确认合同解除，判令B向A支付房屋价款20%的违约金。

第二部分 法律分析

一、合同对付款时间约定不明，如何确定付款时间？

    我国《合同法》第61条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第62条第4项规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。

    鉴于双方在房屋买卖合同中对房屋价款支付方式约定为：签订合同三天后支付房屋价款的10%即10万元；首付款30万元；余款由B办理银行贷款支付。但对于首付款及余款的支付时间并没有明确的约定，导致A收取房款的时间不明确，那么，根据以上法律规定，A可以随时要求B履行付款义务，但应当给B必要的准备时间。

二、B经A催告后在合理期限内仍不付款，A是否有权解除房屋买卖合同？

    我国《合同法》第94条第3项规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。

    根据上述法律规定，对于房款支付时间不明，A有权随时要求B支付（但要给对方必要准备时间），在经催告后B在合理期限内仍未履行付款义务的，A有权依法解除房屋买卖合同。

三、合同解除后，守约方能否依合同约定要求违约方承担违约责任？

    对此，存在两种截然不同的观点，一种观点认为：合同解除当事人之间的合同权利义务关系终止，一方不得依合同要求对方承担违约责任；另一种观点认为：合同解除后，合同不再对合同当事人具有约束力，但并非自始不具有约束力。合同解除后，守约方对在合同有效期内违约方的违约行为，当然有权依合同约定要求违约方承担违约责任。本律师赞同后一种观点。

    为了消除这一法律理解上的误区，2012年3月31日最高人民法院审判委员会第1545次会议通过《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》，其中第26条规定， 买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。

第三部分 办案过程

    1、接受委托后，本律师经查阅A与B签订的房屋买卖合同，发现房屋价款支付时间约定不明确，向A询问当时为什么不明确约定房款支付时间？A解释称，当时合同文本是B提供，签字时仅核对了房屋价款总额，对支付时间没仔细看就签字了。

    基于此，为了明确B支付首付款及余款的时间，本律师代为起草了催告函，让A于2011年9月1日以邮政特快专递的形式向B发出，要求B在收到函件后一个月内支付首付款及余款。

    2、B在收到函件后在一个月内仍未履行付款义务，本律师起草合同解除函，以B迟延履行付款义务，经催告在合理期限内仍未履行为由，通知B解除合同，并让A于2012年1月4日以邮政特快专递的形式向B发出。

    3、B在收到合同解除函后，随即向法院提出诉讼，请求法院判令A继续履行合同，并按房屋价款5%支付违约金。在法院通知我方应诉后，我方立即向法院提出反诉，请求法院判令确认合同解除，并判令B向A支付房屋价款20%的违约金。

    4、在我方提出反诉后，法院决定合并审理。经审理后，法院认为A并不存在违约情形，驳回B的本诉请求；B经A催告后在合理期限内仍不履行付款义务，A解除合同符合法律规定的条件，确认合同解除，并判令由B按房屋价款的20%向A支付违约金。

第四部分 总结

    在实践中，很多人由于法律意识淡薄，对合同内容约定的不严谨、不明确、存在歧义、甚至于自相矛盾，这将对合同的履行产生重大的影响。所幸本案当事人A能及时向法律专业人士咨询该涉法事务，认真听取本律师的建议，并按本律师的操作指引完成催告及合同解除程序，才得以维护自身的合法权益。在此，本律师建议，在遇到涉法性事务时，请及时与法律专业人士取得联系。